“전세로 살면 집이 없으니까 기초연금은 문제없이 받겠지.”
많은 분들이 이렇게 생각 하시죠. 솔직히 저도 처음엔 그렇게 생각했습니다. 집이 없으면 재산이 적은 거 아니냐고요.
그런데 부모님 기초연금 신청을 직접 챙기다 보니, 이 말이 절반만 맞다는 걸 알게 됐습니다.
전세보증금은 ‘재산’입니다. 즉, 집을 갖고 있지 않더라도, 그 보증금은 소득인정액 계산에 고스란히 반영됩니다.
기초연금의 소득인정액은 일반재산과 금융재산을 소득으로 환산한 금액을 합산해 산정하는데, 일반재산에는 주택·토지 같은 부동산뿐 아니라 임차보증금(전세금 포함)도 포함됩니다. 집주인이 아닌 세입자도 전세보증금 규모에 따라 기초연금 수급 여부가 달라질 수 있다는 뜻이죠.
이번 글에서는 기초연금 전세보증금이 소득인정액 계산에 어떻게 반영되는지, 지역별 공제 적용 후 실질 환산액이 어떻게 나오는지를 구체적인 수치와 시뮬레이션으로 정리합니다. 본인이나 부모님이 전세 거주 중이라면, 신청 전에 꼭 한 번 읽어보시기 바랍니다.
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기초연금 소득인정액, 다시 한번 짚고 넘어가기
본론 전에 소득인정액의 기본 구조를 한 줄로 요약하면 이렇습니다.
소득인정액 = 소득평가액 + 재산의 월 소득환산액
여기서 재산의 월 소득환산액을 계산할 때 쓰는 공식은 이렇습니다.
재산의 월 소득환산액 = [{(일반재산 – 기본재산액) + (금융재산 – 2,000만 원) – 부채} × 연 4% ÷ 12개월] + P(고급자동차·회원권 등)
🔗 관련 링크(대한민국 정책 브리핑) : 기초연금 정책 자료
기본재산액은 거주지에 따라 대도시(서울·광역시·특례시 등) 1억 3,500만 원, 중소도시(일반 시·군) 8,500만 원, 농어촌(읍·면) 7,250만 원이 공제됩니다. 그리고 이 ‘일반재산’ 항목 안에 전세보증금이 포함됩니다. 집이 없어도 전세보증금이 크다면 그만큼 재산으로 보는 것입니다.
2026년 기초연금 선정기준액은 단독가구 월 247만 원, 부부가구 월 395만 2,000원으로 결정됐습니다.
자가가 아닌, 전세, 월세 거주자라 하더라도 소득인정액이 이 기준을 초과하면 수급이 불가합니다.
전세보증금은 어떻게 재산으로 환산되는가
전세보증금 = 일반재산
전세보증금은 기초연금 소득인정액 계산 시 ‘일반재산’으로 분류됩니다. 이는 부동산(주택·토지)과 같은 항목에 합산됩니다. 전세로 살고 있다면 보증금 금액이 고스란히 일반재산에 포함되는 것이죠.
다만, 집주인이 집을 소유한 것과 한 가지 큰 차이가 있습니다. 집주인의 경우 부동산 ‘공시가격’이 재산가액 기준이지만, 전세 세입자는 ‘실제 보증금 계약액’ 그대로가 재산가액이 되는데요. 별도의 시세 환산 없이 계약서상 금액이 그대로 반영됩니다.
환산 공식 적용 순서
전세보증금이 일반재산으로 잡힌 후, 월 소득환산액으로 전환되는 과정은 아래와 같습니다.
- 전세보증금(계약액) + 기타 일반재산(토지 등) → 일반재산 합계
- 일반재산 합계 − 지역별 기본재산공제액 → 공제 후 일반재산
- (공제 후 일반재산 + 금융재산 − 2,000만 원 − 부채) × 연 4% ÷ 12 = 월 소득환산액
여기서 가장 중요한 것은 연 4% 환산율이 핵심입니다.
이 수치는 기초연금법 시행령에 의해 고정된 비율이며, 실제 시장금리나 전월세 전환율과는 다른 개념입니다.
플랫폼 서비스기획자의 눈으로 보면, 이 구조는 일종의 ‘데이터 정규화’ 방식의 하나입니다. 다양한 형태의 자산을 하나의 척도(월 환산 소득)로 표준화하는 것이죠.
문제는 이 표준화 기준이 실제 시장 현실과 항상 일치하지는 않는다는 점입니다. 서울 전세 3억 원의 생활 수준과, 지방 소도시 전세 3억 원의 생활 수준은 다릅니다. 그래서 지역별 기본재산공제가 존재하는 것이고, 이 공제를 최대한 정확히 반영하는 게 신청자 입장에서 가장 유리한 전략이 됩니다.
지역별 공제 후 실질 부담 – 케이스별 시뮬레이션
이제 실제 사례를 예시로 살펴보겠습니다.
기초연금 관련 다른 소득(국민연금, 근로소득 등)이 없다고 가정하고, 전세보증금만 있는 경우를 기준으로 계산합니다.
예시 1 – 서울 거주, 전세보증금 3억 원, 단독가구
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 전세보증금(일반재산) | 3억 원 |
| 대도시 기본재산공제 | 1억 3,500만 원 |
| 공제 후 재산 | 1억 6,500만 원 |
| 연 4% 환산 | 660만 원/년 |
| 월 소득환산액 | 55만 원/월 |
소득인정액 55만 원. 단독가구 선정기준 247만 원 대 국토교통부비 크게 낮으므로 수급 가능.
감액 없이 기준연금액 전액 수령 가능성이 높습니다.
예시 2 – 서울 거주, 전세보증금 7억 원, 단독가구
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 전세보증금(일반재산) | 7억 원 |
| 대도시 기본재산공제 | 1억 3,500만 원 |
| 공제 후 재산 | 5억 6,500만 원 |
| 연 4% 환산 | 2,260만 원/년 |
| 월 소득환산액 | 약 188만 원/월 |
소득인정액 188만 원. 기준 247만 원 이하이므로 수급 가능.
단, 소득인정액이 선정기준에 가까워지면 소득역전방지 감액이 적용될 수 있어 실수령액이 줄어들 수 있습니다.
예시 3 – 서울 거주, 전세보증금 10억 원, 단독가구 (국민연금 월 60만 원 포함)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 전세보증금(일반재산) | 10억 원 |
| 대도시 기본재산공제 | 1억 3,500만 원 |
| 공제 후 재산 | 8억 6,500만 원 |
| 연 4% 환산 | 3,460만 원/년 |
| 재산 월 소득환산액 | 약 288만 원/월 |
| 국민연금 소득평가액 | 60만 원/월 |
| 소득인정액 합계 | 약 348만 원/월 |
소득인정액 348만 원. 기준 247만 원 초과.
서울에서 전세 10억 원 + 국민연금 60만 원이면 단독가구 기준으로 수급 불가 가능성이 높습니다.
예시 4 – 중소도시 거주, 전세보증금 2억 원, 단독가구
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 전세보증금(일반재산) | 2억 원 |
| 중소도시 기본재산공제 | 8,500만 원 |
| 공제 후 재산 | 1억 1,500만 원 |
| 연 4% 환산 | 460만 원/년 |
| 월 소득환산액 | 약 38만 원/월 |
소득인정액 38만 원.
다른 소득이 없다면 여유 있게 수급 가능합니다.
이 시뮬레이션을 보면서 흥미로운 점이 있습니다. 서울 전세 7억 원도 단독가구 기준으로 수급이 가능하다는 것이죠.
부동산 공시가격이 실거래가보다 낮게 책정되는 주택 소유자와 달리, 전세 세입자는 계약액 그대로 반영되기 때문에 오히려 집을 소유한 경우보다 불리하게 작용할 수 있는 케이스도 있습니다.
이 구조를 이해하는 것만으로도 불필요한 포기를 막을 수 있습니다.
전세 vs 월세, 소득인정액에서 어떻게 다를까
이번에는 같은 조건의 주거를 전세와 월세로 나눴을 때 소득인정액이 어떻게 달라지는지 비교해 보겠습니다.
비교 전제: 서울 거주, 단독가구, 다른 소득·재산 없음
| 구분 | 전세 3억 원 | 월세 (보증금 3,000만 원 + 월 70만 원) |
|---|---|---|
| 일반재산 반영 | 3억 원 | 3,000만 원 |
| 기본재산공제 | 1억 3,500만 원 | 1억 3,500만 원 |
| 공제 후 재산 | 1억 6,500만 원 | 0원 (공제액이 보증금 초과) |
| 재산 월 소득환산액 | 55만 원 | 0원 |
| 월세 소득 반영 | 없음 | 없음 (월세는 비용, 소득 아님) |
| 소득인정액 합계 | 55만 원 | 0원 |
주목할 점은 월세는 소득인정액에 반영되지 않는다는 것입니다. 월세를 내는 것은 ‘지출’이지 ‘재산’이 아니기 때문입니다.
반면 전세보증금은 나중에 돌려받을 ‘자산’이기 때문에 재산으로 봅니다.
단순 소득인정액만 놓고 보면 보증금이 작아서 재산 환산이 적게 되거나 ‘0원’이 되는 월세 거주가 유리합니다.
다만 실제 생활에서는 매달 월세가 나가므로, 기초연금 수령 금액보다 월세 부담이 크다면 실질적으로 불리한 구조가 될 수 있습니다.
자녀 집에 무상으로 거주한다면? – 무료임차소득 함정
전세가 아닌 자녀 집에 ‘무상’으로 사시는 경우를 따로 짚을 필요가 있습니다.
이 경우 ‘무료임차소득’이라는 항목이 소득평가액에 포함될 수 있습니다.
자녀 집이 공시가격 6억 원 이상일 때 발생한다면, ‘무료임차소득’으로 본인 소득으로 잡힐 수 있습니다.
무료 임차소득 공식은 ‘자녀 주택 공시가격 × 0.78% ÷ 월’이며, 이 금액이 소득평가액에 합산됩니다.
전세보증금과는 다른 항목이지만, 마찬가지로 소득인정액을 높이는 요인이 됩니다.
자녀 집(공시가 6억 미만)에 무상 거주 → 무료임차소득 미발생
자녀 집(공시가 6억 이상)에 무상 거주 → 무료임차소득 발생 → 소득인정액 증가
전세로 이사할지, 자녀 집에 그대로 거주할지 고민 중이라면 이 기준도 함께 고려하시길 권합니다.
수급 여부 판단 전, 꼭 확인해야 할 체크포인트
전세 거주자가 기초연금을 신청하기 전에 아래 항목들을 반드시 확인해보세요.
1. 전세계약서상 보증금 금액을 정확히 파악
소득인정액 산정 시 전세보증금은 계약서상 금액 그대로 반영됩니다. 등기부등본과 실제 계약액이 다를 경우 실제 계약액 기준입니다.
2. 내 거주 지역의 기본재산공제액을 확인
같은 3억 원 전세보증금이라도 서울과 농어촌의 공제 후 환산액은 크게 다릅니다.
대도시(서울·광역시·특례시 등)는 기본재산액 1억 3,500만 원, 중소도시(일반 시·군)는 8,500만 원, 농어촌(읍·면)은 7,250만 원이 적용됩니다.
3. 금융재산도 함께 계산
전세보증금과 별도로 예·적금, 주식, 보험 해약환급금도 금융재산으로 반영됩니다.
2,000만 원 공제 후 나머지가 합산됩니다.
4. 부채가 있다면 반드시 포함
전세자금 대출이 있다면 그 금액만큼 재산에서 차감됩니다.
부채 증빙이 가능한 경우에만 인정되므로, 금융기관 대출 서류를 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.
5. 복지로 모의계산으로 사전 확인
기초연금 모의계산은 복지로에서 본인과 배우자의 소득, 재산, 금융재산, 부채 등을 입력해 대략적인 수급 가능성을 확인하는 절차입니다. 다만 모의계산은 참고용이며, 실제 신청 시 조사된 자산 내역과 입력 내용이 다르면 결과도 달라질 수 있습니다.
🔗 관련 링크(복지로) : 국민기초 생활보장 모의계산기
기초연금, 한 번 탈락했다고 포기하지 마세요
2026년 기초연금 선정기준액은 단독가구 247만 원으로 작년 대비 8.3% 대폭 인상됐습니다. 이는 전세보증금 규모가 같더라도 2025년에는 초과했던 소득인정액이 2026년에는 기준 이하로 들어올 수 있다는 것을 의미합니다.
과거에 탈락하셨더라도 2026년 바뀐 기준을 적용해 반드시 재신청해 보시기 바랍니다.
보증금 규모가 변하지 않았어도, 기준선이 올라갔으므로 수급 자격이 생겼을 수 있습니다.
특히 전세를 갱신하거나 이사 등으로 보증금 규모가 변동된 경우에는 소득인정액도 함께 변동되므로, 변경 사항이 생길 때마다 재확인하는 습관이 필요합니다.
마치며
전세 거주자의 기초연금 소득인정액 계산은 결국 아래 세 가지 질문으로 압축됩니다.
- 전세보증금이 얼마인가? → 계약액 그대로 일반재산에 반영
- 어느 지역에 사는가? → 대도시/중소도시/농어촌에 따라 공제액이 달라짐
- 다른 소득과 자산은 어느 정도인가? → 금융재산·근로소득·국민연금이 합산됨
집이 없다고 해서 기초연금이 ‘자동으로 나온다’는 생각은 절반만 맞습니다.
전세보증금 규모와 지역에 따라 소득인정액은 충분히 달라질 수 있으니 정확한 계산 없이 지레 포기하거나 지레 안심하는 것 모두 좋지 않습니다.
자두 묻는 질문
Q1. 전세보증금을 부모님 명의로 계약했는데, 기초연금 신청 시 어떻게 반영되나요?
계약자 명의가 부모님이라면, 해당 전세보증금은 부모님의 일반재산으로 반영됩니다.
명의가 자녀로 되어 있다면 부모님 재산으로는 보지 않습니다. 다만, 실제 거주 여부와 계약 내용을 심사 과정에서 확인합니다.
Q2. 전세 계약 갱신 중에 보증금이 올랐습니다. 기초연금 수급에 영향이 있나요?
네, 있습니다. 전세보증금은 계약서 기준으로 반영되기 때문에 보증금이 증가하면 일반재산이 늘어나고 소득인정액도 높아집니다.
갱신 후 소득인정액이 선정기준액을 초과하면 수급 자격이 취소될 수 있으므로, 갱신 후 주민센터에 변동 신고를 하거나 복지로 모의계산으로 재확인하시기 바랍니다.
Q3. 전세자금 대출이 2억 원 있는데, 전세보증금에서 대출금을 빼고 재산으로 보나요?
그렇습니다. 금융기관 대출로 증빙 가능한 부채는 재산에서 차감됩니다.
예를 들어 전세보증금 4억 원에 전세자금 대출 2억 원이 있다면, 실질 일반재산은 4억 원 기준으로 보되 부채 2억 원을 차감한 후 환산합니다. 대출 서류는 미리 준비해 두시는 게 좋습니다.
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